등기부등본 제대로 보는 법!
부동산에 관심이 있거나, 전세·월세를 구할 계획이 있다면 꼭 알고 있어야 할 것이 있습니다. 바로 등기부등본 보는 법인데요.
특히 등기부등본을 통해 부동산의 권리 관계, 담보 내역, 소유권의 변동 등 중요한 정보를 확인할 수 있어, 실거래 전 필수로 점검해야 할 문서입니다.
등기부등본이란?
등기부등본은 부동산에 대한 권리관계를 기록하고 공시하는 국가의 공적 문서입니다.
건물이나 토지와 같은 부동산은 소유 여부를 육안으로 확인할 수 없기 때문에, 법원에서는 ‘등기부’라는 장부를 만들어 누구나 열람할 수 있도록 하고 있습니다.
✅ 등기부등본을 통해 확인 가능한 것
- 소유자는 누구인지
- 담보(근저당권, 전세권 등)는 있는지
- 권리의 우선순위는 어떻게 되는지
- 토지와 건물의 관계는 어떤지
등기부등본의 구성
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
표제부: 부동산의 주소, 구조, 면적 등 기본 정보
갑구: 소유권과 관련된 권리 사항
을구: 소유권 외의 권리 (근저당, 전세권 등)
표제부: 부동산의 기본 정보
- 소재지, 지번, 지목
- 건물 구조, 층수, 면적
- 토지와 건물의 대지권 비율
집합건물(아파트, 오피스텔 등)은 표제부가 2개입니다. 전체 건물에 대한 정보와 개별 호수에 대한 정보가 각각 기록되어 있으므로, 둘 다 꼭 확인해야 합니다.
갑구: 소유권 관련 기록
- 소유자 변동 내역
- 이전 사유 (매매, 상속 등)
- 공유 지분율
공유 소유일 경우, 전세계약 시에는 반드시 모든 소유자의 동의가 필요합니다.
을구: 소유권 외 권리 사항
- 근저당권, 전세권, 지상권 등
- 채무자, 채권자 정보
- 채권최고액
근저당권은 실제 대출금보다 120~130% 높은 금액으로 설정되니, 실제 빌린 금액은 '채권최고액 ÷ 1.2'로 계산하면 됩니다.
꼭 확인해야 할 핵심 포인트
✅ 대지권 비율 → 재건축·재개발 시 중요한 기준이 되므로, 반드시 확인하세요.
✅ 권리 우선순위 → 등기 날짜, 접수번호 순으로 권리 우선순위가 결정됩니다.
✅ 가압류, 경매개시 등 기재 여부 → 매매나 임대차 계약 전에는 이런 권리가 있는지 반드시 확인해야 안전합니다.
✅ 집합건물의 대지권 등기 여부 → 대지권 표시가 없는 경우, 소유권을 온전히 확보하지 못할 수 있으니 주의하세요.
등기부등본은 언제 필요할까요?
- 전·월세 계약 시
- 부동산 대출 전 담보 여부 확인 시
- 경매 참여 전 권리 분석 시
- 부동산 매매 시 안전성 확인
마무리하며
등기부등본을 제대로 읽을 줄 아는 것은 부동산 리스크를 줄이고, 안전한 거래를 위해 반드시 필요한 능력입니다.
특히 부동산 투자를 고려하고 있다면, 표제부-갑구-을구를 분석하는 기본기는 필수라고 할 수 있죠.